楼市政策接踵而至，一些购房者可能正经历这样的尴尬情况：签了合同、缴了定金，还没来得及办理网签手续的时候，限购政策出台，发现自己不符合购房资格了，那么这算违约吗？能否要回自己的定金呢？
【限购不会导致合同无效，但可以解除】
大家首先需要明确的是，限购是政府部门调控房产的措施，属于政策，不是法律，也不是行政法规。
根据《合同法》的有关规定：判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。
所以，房产限购并不会导致合同无效，这就包含了定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同等，但是，买卖双方可以基于限购政策解除合同。
【开发商需要退换定金，购房者不能主张双倍罚金】
政策出台后，你不满足购房资格了，要回定金多数人的想法，那么这个时候开发商能算你违约而不予退回吗？
能否退还定金，关键要看是否存在违约行为！
而限购政策，属于买卖双方无法预见的情形，超出了签订合同前的预期，是不能归责于当事人双方的事由！按照《合同法》有关规定，买卖双方都可以要求解除合同，双方都不构成违约！
所以，如果购房者主张退回定金，开发商是得满足其需求的。至于赔偿损失的请求，法院一般都不会支持！
反过来，要是开发商主动提出解约，购房者也不能根据定金法则要求开发商双倍返还定金。因为双方都不存在过错，所以也就没有双倍罚金的理由。
【二手房卖家需要返款购房者的定金】
如果你是买二手房，政策出台后导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司也不能以“促成双方签订房屋买卖合同其居间行为已完成“为由要求支付中介费。
买二手房，除了涉及中介，还有卖家的权益主张。政策调控后，要么购房者得多出首付，要么本来能贷出的款现在贷不到了，导致购房者想解约；但在卖家看来，虽然政策出台导致合同履行遇到了障碍，但并非无法履行，觉得这时候需要双方根据政策调整合同条款，然后继续履行。如果购房人此时提出解除合同，就是违约行为，应当承担违约责任。如果购房人已经交纳了定金，则根据定金罚则，无须退还。真的是这样吗？
小管家查阅了相关资料发现，国家政策规定对双方来说都是必须接受的，如果要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。而如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。
另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。因政策关系，购房者要提高首付比例，或者在不能贷款的条件下一次性付款，这就等于强制购房人单方面承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然是不公平的。这种情况就算卖家诉诸法院，最终判定也会要求卖家返还购房者的定金。
【限购不会导致合同无效，但可以解除】
大家首先需要明确的是，限购是政府部门调控房产的措施，属于政策，不是法律，也不是行政法规。
根据《合同法》的有关规定：判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。
所以，房产限购并不会导致合同无效，这就包含了定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同等，但是，买卖双方可以基于限购政策解除合同。
【开发商需要退换定金，购房者不能主张双倍罚金】
政策出台后，你不满足购房资格了，要回定金多数人的想法，那么这个时候开发商能算你违约而不予退回吗？
能否退还定金，关键要看是否存在违约行为！
而限购政策，属于买卖双方无法预见的情形，超出了签订合同前的预期，是不能归责于当事人双方的事由！按照《合同法》有关规定，买卖双方都可以要求解除合同，双方都不构成违约！
所以，如果购房者主张退回定金，开发商是得满足其需求的。至于赔偿损失的请求，法院一般都不会支持！
反过来，要是开发商主动提出解约，购房者也不能根据定金法则要求开发商双倍返还定金。因为双方都不存在过错，所以也就没有双倍罚金的理由。
【二手房卖家需要返款购房者的定金】
如果你是买二手房，政策出台后导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司也不能以“促成双方签订房屋买卖合同其居间行为已完成“为由要求支付中介费。
买二手房，除了涉及中介，还有卖家的权益主张。政策调控后，要么购房者得多出首付，要么本来能贷出的款现在贷不到了，导致购房者想解约；但在卖家看来，虽然政策出台导致合同履行遇到了障碍，但并非无法履行，觉得这时候需要双方根据政策调整合同条款，然后继续履行。如果购房人此时提出解除合同，就是违约行为，应当承担违约责任。如果购房人已经交纳了定金，则根据定金罚则，无须退还。真的是这样吗？
小管家查阅了相关资料发现，国家政策规定对双方来说都是必须接受的，如果要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。而如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。
另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。因政策关系，购房者要提高首付比例，或者在不能贷款的条件下一次性付款，这就等于强制购房人单方面承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然是不公平的。这种情况就算卖家诉诸法院，最终判定也会要求卖家返还购房者的定金。
